Pode parecer banal e simples. Mas a definição dos prazos que o comprador de um imóvel tem para reclamação dos vícios construtivos (vícios de construção) se tornou uma tarefa árdua e objeto de muitas discussões entre os estudiosos e na Justiça.
Então, adquirido um imóvel, quanto tempo tem o comprador para reclamar de problemas estruturais ou outros advindos da (má) construção do imóvel?
Prazo de cinco (5) anos?
O leitor provavelmente já ouviu falar no prazo de cinco (05) anos para acionar a construtora contra vícios na construção, que está previsto expressamente no artigo 618 do Código Civil:
“Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.”
Este prazo corresponde a uma previsão de garantia contra vícios de solidez ou segurança na construção (vazamentos, rachaduras, infiltrações, etc.), sejam esses vícios causados pelos materiais empregados na obra, pelo solo (falhas de aterramento e terraplanagem, por exemplo) ou pela má-execução do serviço em si.
Isso significa que, durante o prazo de cinco (05) anos, o adquirente poderá reclamar do construtor quaisquer vícios construtivos que apareçam no imóvel.
Além disso, tratando-se de prazo de garantia, o comprador do imóvel não precisa necessariamente entrar com a ação dentro desse prazo. Basta comprovar que o vício ocorreu durante o prazo de garantia.
Quanto tempo para acionar a “garantia” do imóvel?
A questão é: constatado o vício dentro do período de garantia, qual o prazo para propositura da ação em face do construtor e demais participantes do empreendimento?
O parágrafo único do já mencionado artigo 618 tenta responder prevendo um prazo de 180 (cento e oitenta) dias:
“Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.”
Para além de discussões conceituais sobre, por exemplo, “quem seria ‘o dono da obra’?”, “quem pode ser considerado ’empreiteiro’?” etc., a definição que importa aqui é: qual ação deve ser proposta no prazo de cento e oitenta (180) dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito?
O entendimento prevalecente é no sentido de que este prazo é para rescisão (resolução ou anulação) do contrato de compra e venda, com a consequente devolução do imóvel.
Direito de indenização pelos vícios construtivos
No entanto, além deste prazo, tem o adquirente a possibilidade de manter o contrato e, assim, continuar com o imóvel adquirido, mas pleitear uma indenização pelos defeitos, seja na forma de ressarcimento de despesas com obras por ele realizadas, seja requerendo que o próprio construtor realize os reparos necessários.
Para tanto, o adquirente possui o prazo de dez (10) anos, contados da constatação do vício, se a obra foi concluída já na vigência do Código Civil de 2002 (art. 205); ou até mesmo vinte (20) anos, para o caso de imóvel adquirido na vigência da lei civil anterior (art. 177).
Ainda nesses casos (no âmbito do Código Civil de 2002), discute-se a aplicação do prazo de três (03) anos previsto para reparação civil no art. 206, § 3º, V.
Porém, prevalece o entendimento de que tal prazo não é aplicável no caso de reparação de prejuízos com conserto de vícios construtivos.
Além disso, em situações específicas, outros prazos podem ser aplicáveis. No âmbito das relações de consumo, por exemplo, o consumidor possui o prazo de noventa (90) dias para reclamação de vícios que não afetem a estrutura do imóvel.
Apesar de este ser o panorama geral, como se percebe, o tema não é simples. A conclusão a respeito de qual prazo é aplicável depende da análise do caso e das intenções do adquirente.
*Texto publicado originalmente na coluna Painel Imobiliário do jornal Folha de Londrina (edição dos dias 22 e 23 de dezembro de 2018).
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