Em julgamento realizado no dia 24/02/2022 sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1113), o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o ITBI deve ser calculado sobre o valor de mercado do imóvel, não estando vinculado ao valor venal utilizado para o IPTU.
A questão conta com a seguinte ementa: “Definir: a) se a base de cálculo do ITBI está vinculada à do IPTU; b) se é legítima a adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI” (Tema 1.113).
O que é e quando ocorre a cobrança de ITBI?
ITBI é a sigla para imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis. Referido tributo deve ser pago na transferência onerosa de imóveis entre pessoas vivas, de competência do Município onde situado o imóvel. É o que ocorre, por exemplo, nas transações que envolvem a compra e venda ou cessão de direitos sobre imóveis.
Assim, a cobrança do ITBI acontece sempre que ocorre uma transferência de um imóvel mediante pagamento pelo comprador. Ou seja, em transações imobiliárias não gratuitas, pois, caso contrário, há incidência do ITCMD (imposto sobre a transmissão causa mortis e doação).
Recentemente, o Supremo Tribunal Federal (STF) reafirmou entendimento de que a cobrança do ITBI somente pode ocorrer após a efetiva transferência da propriedade do imóvel.
Valor venal x Valor de mercado x Valor da transação
Como citado acima, a discussão envolvia a definição da base de cálculo do tributo. Em outras palavras, se o ITBI deveria incidir sobre o valor venal, sobre o valor de mercado ou mesmo sobre o valor da transação.
O Valor Venal é um valor de referência utilizado pelo Poder Público Municipal para definir quanto vale um bem. Especificamente no caso de imóveis, o valor venal é definido para servir de base para o cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
Por sua vez, o Valor de Mercado do imóvel é o preço que o mercado paga por aquele bem em transações semelhantes, ou segundo avaliações. Este valor pode ser diferente do Valor da Transação, que é negociado pelas partes envolvidas segundo critérios que podem extrapolar a mera análise do mercado.
STJ: cálculo do ITBI deve levar em conta o valor de mercado do imóvel, não o valor venal
O caso julgado pelo STJ envolvia a Prefeitura de São Paulo, que usava um terceiro índice para o cálculo do ITBI. Este “valor venal referência” não correspondia necessariamente ao usado no IPTU nem ao que foi realmente pago na transação imobiliária.
Ao analisar o caso, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) decidiu que esse índice não poderia mais ser utilizado. Assim, a prefeitura deveria adotar o valor real da compra ou o valor de referência para o IPTU (valor venal), optando pelo mais caro.
Todavia, o STJ adotou entendimento diverso, que pode ser resumido por três teses:
- Pela primeira, “a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU“;
- A segunda tese foi: “O valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado e somente pode ser afastada pelo Fisco mediante regular instauração de processo administrativo próprio”;
- Por fim, determinou que “o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI”.
Embora o Acórdão ainda não tenha sido publicado e não tenha transitado em julgado (portanto, não é definitivo), as considerações feitas no julgamento demonstram que a tendência é que o STJ afaste a utilização do valor venal como base de cálculo.
Porém, ficará aberta a possibilidade de os Municípios contestarem o valor da transação e adotarem como base de cálculo do ITBI outro valor, correspondente ao valor de mercado do imóvel.
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