Programa Casa Verde e Amarela e as Limitações ao Direito de Propriedade do Adquirente

Embora não seja perfeito e tenha levado muitas pessoas a contraírem dívidas que nunca conseguiram/conseguirão saldar, é indubitável que o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) – agora substituído pelo Programa Casa Verde e Amarela (Lei nº 14.118, de 12 de janeiro de 2021) – proporcionou a muitos brasileiros uma oportunidade que, em condições normais, talvez nunca teriam: adquirir o primeiro imóvel, a tão sonhada casa própria.

O objetivo principal do programa, como já acontecia com seu antecessor, é possibilitar que cidadãos de renda mais baixa consigam adquirir sua casa própria, fazendo valer seus direitos constitucionais de moradia, propriedade, dentre outros, mediante financiamento com condições especiais.

Minha Casa Minha Vida x Casa Verde e Amarela: o que muda no novo programa?

Apesar de apresentarem a mesma ideia e estrutura, o Programa Casa Verde e Amarela se diferencia do extinto PMCMV quanto a alguns aspectos. Dentre as alterações trazidas pelo Casa Verde Amarela, as principais são:

• Maior foco na região norte e nordeste do país, com condições diferenciadas;
• Atuação voltada não só à produção habitacional, mas também em outras modalidades, com ações voltadas a regularização fundiária e reformas/ampliação em imóveis já existentes;
• Novos grupos de renda, que influenciam nas novas faixas de valores de juros, resumidas nas planilhas abaixo, obtidas no Portal G1 Economia:

Limitações ao Direito de Propriedade do adquirente

Em razão do caráter social e de garantia do direito de moradia, além das restrições comuns aos contratos de financiamento por alienação fiduciária, os contratos desses programa habitacionais preveem outras limitações a direitos do futuro proprietário, em especial durante o prazo do financiamento.

Primeiramente, é preciso entender que, em regra, os contratos no âmbito do PMCMV e do Casa Verde e Amarela atribuem ao adquirente somente a posse direta do imóvel. Nesse caso, a instituição credora (Caixa Econômica Federal) fica com a posse indireta, até a quitação do financiamento.

Isso equivale a dizer que quem adquire um imóvel por meio de alienação fiduciária somente se tornará proprietário do bem quando quitar o financiamento. Antes disso, a propriedade do imóvel (chamada de propriedade resolúvel) fica pertencendo à instituição financeira.

Por isso, e por expressa previsão contratual, o devedor/adquirente fica proibido de ceder total ou parcialmente quaisquer dos direitos que possui sobre o imóvel sem anuência da CAIXA.

Em regra, aquele que financia o imóvel por meio dos Programas Minha Casa Minha Vida e Casa Verde e Amarela não pode vender, alugar ou mesmo emprestar o imóvel a terceiros, sob pena de ficar caracterizado descumprimento contratual que acarretará a perda do subsídio fornecido pelo Poder Público, bem como o vencimento antecipado das parcelas vincendas e, quase automaticamente, a perda do imóvel.

Ademais, há muitas vezes a proibição de o adquirente realizar qualquer modificação física no imóvel antes da consolidação de sua propriedade. Ou seja, antes da quitação do financiamento e transferência definitiva do imóvel.

Visando evitar possíveis fraudes, os instrumentos preveem vistorias e fiscalizações que podem ser realizadas pela CAIXA. Porém, a identificação de tais infrações normalmente acaba ocorrendo em razão de denúncias feitas por vizinhos ou terceiros.

Como agir em caso de dúvidas?

A fim de evitar qualquer problema, os adquirentes de imóveis por meio dos programas habitacionais devem conhecer seus direitos e deveres. Ler, estudar e cumprir estritamente os termos do contrato é essencial.

Na dúvida sobre se seria permitido ou não fazer qualquer negociação, alteração ou resolver problemas com imóvel, um advogado especialista deve ser consultado. Agir por conta própria (por exemplo, vendendo ou alugando o imóvel sem orientação), pode levar ao risco iminente de perda do bem e do valor investido.

No geral, saldar a dívida do financiamento é a única forma de adquirir integralmente a posse e a propriedade do imóvel. Por consequência, o direito de usar e dispor dele livremente, sem as limitações impostas pela lei e pelo contrato.