O prazo do contrato de locação e as consequências de sua definição

Um dos contratos imobiliários mais conhecido e utilizado é o contrato de locação. É difícil imaginar quem tenha passado a vida sem nunca ter firmado um instrumento desta espécie, mesmo que verbalmente, seja na condição de locador ou de locatário. Mas também é difícil encontra quem saiba da importância e das consequências decorrentes da escolha do prazo do contrato de locação.

A prática demonstra que a maioria dos contratos de locação prevêem prazos curtos, sendo corrente o famoso prazo de 12 (doze) meses (um ano), especialmente em locações residenciais. O que os contratantes não sabem é que essa prática traz consequências que podem influenciar diretamente no andamento da locação. Por exemplo, no direito do locatário permanecer no imóvel ou, de outro lado, no direito do locador retomar o imóvel.

O que diz a Lei sobre a locação residencial

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) não prevê qualquer tempo mínimo ou máximo para o prazo do contrato de locação de imóveis urbanos. O art. 3º da Lei prevê expressamente que “o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo”. A única ressalva é a de que o contrato depende da autorização do cônjuge para ser estipulado por prazo “igual ou superior a dez anos”.

Além disso, no caso de locação residencial, a lei fixa o prazo de 30 (trinta) meses como mínimo necessário para que o locador tenha direito de exigir a desocupação sem necessidade de fundamentar o pedido em alguma das hipóteses legais (a chamada denúncia vazia).

Em outras palavras, mesmo após o final do prazo do contrato de locação, o locador somente pode retomar o imóvel sem motivo, inclusive com possibilidade de obter medida liminar, quando o prazo do Contrato de Locação escrito for igual ou superior a 30 (trinta) meses (art. 46).

Nos contratos feitos por prazos menores (ex.: doze meses), a retomada forçada só pode ocorrer após cinco anos de vigência ininterrupta da locação (art. 47).

O que diz a Lei sobre a locação comercial

Por outro lado, na locação não residencial (comercial), a Lei do Inquilinato prevê que o inquilino somente terá direito à ação renovatória quando o contrato (escrito) tiver prazo mínimo de 05 (cinco) anos, ou quando a soma dos prazos ininterruptos ultrapasse este lapso temporal (art. 51, inciso II).

Isso quer dizer que o tempo de duração da locação é um requisito básico para que o locatário/inquilino possa exercer o direito legal de exigir judicialmente a renovação do prazo do contrato de locação comercial.

O descumprimento como exceção à regra do prazo do contrato de locação

Evidentemente, a retomada do imóvel pelo locador sempre poderá ocorrer nos caso de inadimplência, descumprimento de disposições contratuais e legais ou outras hipóteses previstas em lei ou no contrato.

Todavia, o prazo pode influenciar diretamente no andamento da relação entre locadores e locatários.

Atenção ao prazo do contrato de locação!

A não observância dos requisitos e especificações da lei pode levar a consequências indesejadas e até a disputas entre as partes.

O locador/proprietário pode ser obrigado a ficar privado dos direitos de usar seu imóvel por tempo muito maior do que o planejado, amargando prejuízos irremediáveis. Por sua vez, o locatário/inquilinato pode ter que desocupar o imóvel muito antes do que pretendia, sofrendo transtornos e também podendo ter prejuízos.

Tudo isso pode ser evitado ou previsto por meio de uma medida simples. A correta definição do prazo do contrato de locação, de acordo com as intenções das partes e as especificidades da relação contratual entre elas firmada.

Por isso, o contrato de locação deve ser lido e estudado a fundo, e de preferência elaborado com acompanhamento de um profissional especializado.