O fiador é figura carimbada nos contratos imobiliários, sobretudo nos contratos de locação.
A fiança é garantia conhecida e muito usual no Direito Contratual brasileiro, principalmente nos contratos de valor mais elevado. Justamente por isso, é muito comum que contratos imobiliários tragam um fiador como garantidor.
Por muito tempo, a fiança foi, ao lado da caução, uma das principais (até mesmo a principal) garantia da locação.
Nesses casos, o locador exige que o locatário (inquilino) forneça uma garantia para as hipóteses de atraso no pagamento dos aluguéis ou descumprimento das obrigações legais e contratuais. Tal garantia pode se dar, dentre outras, na forma de caução, seguro fiança, cessão fiduciária e fiança (art. 37 da Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato).
Quem pode ser fiador de um contrato imobiliário?
De modo geral, o fiador pode ser qualquer pessoa, geralmente alguém do convívio e confiança do devedor. No entanto, por disposição expressa do Código Civil, o credor não é obrigado a aceitar um fiador que não seja “pessoa idônea, domiciliada no município onde tenha de prestar a fiança, e não possua bens suficientes para cumprir a obrigação” (art. 825). Além disso, pode o credor exigir a substituição do fiador se este se tornar insolvente ou incapaz (art. 826).
Por isso, é comum e legítima a exigência de que o fiador comprove condições de garantir o débito, especialmente em contratos imobiliários, onde a dívida garantida pode chegar a valores mais elevados.
A delicada situação do fiador nos contratos imobiliários
Em geral, pessoas com capacidade financeira mais elevada costumam se tornar fiadoras de familiares, amigos ou mesmo conhecidos.
Mas esse tipo de vínculo deve ser feito sempre com cautela. Apesar de se tratar de uma relação de confiança e ainda que se possa prestar fiança até mesmo sem a anuência do próprio devedor ou contra sua vontade, o fiador não pode se eximir da garantia assumida por vontade própria, exceto em hipóteses específicas.
Por exemplo, nos contratos em geral (inclusive imobiliários), o fiador pode requerer a exoneração da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, mas permanece obrigado até sessenta dias após a notificação do credor (art. 835 do Código Civil).
Nos contratos de locação, a regra atualmente vigente é que a fiança é válida até a efetiva devolução das chaves, ainda que prorrogado o contrato por prazo indeterminado. A exceção seria a expressa previsão da impossibilidade de prorrogação da fiança. Nesses casos, também pode haver a desoneração, mas o fiador fica obrigado até 120 (cento e vinte) dias após a notificação do locador.
É importante, ainda, que aquele que tem a intenção de se tornar fiador de outrem observe que a Lei do Inquilinato acrescentou o inciso VII ao art. 3º da Lei n. 8.009/90, excluindo da regra da impenhorabilidade o bem de família do fiador do contrato de locação para as dívidas nele garantidas.
Cuidados a serem tomados pelo fiador nos contratos imobiliários
A figura do fiador é de suma importância e pode até mesmo ser essencial para alguém que precisa fechar um contrato. Em razão dos valores envolvidos, muitos contratos imobiliários somente são fechados com a presença de um fiador ou outra garantia.
Contudo, deve o fiador de um contrato imobiliário ficar atento às peculiaridades desta garantia e ter muita cautela para que a fiança não se torne uma grande dor de cabeça.
Buscar orientação especializada, acompanhar o cumprimento do contrato e ficar atento a eventuais descumprimentos e atrasos do beneficiário da garantia é o mínimo para evitar maiores problemas.
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