Ao alugar um imóvel, o locatário espera usufruí-lo durante todo o prazo previsto no contrato, sem interrupções. Mas e se o imóvel alugado é vendido antes do término da locação?
Em regra, o locador/proprietário tem obrigação de respeitar o prazo contratual, além do prazo mínimo previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Porém, imprevistos podem acontecer, e algumas situações autorizam a rescisão do contrato de locação antes do prazo normal.
Uma dessas situações ocorre quando o imóvel alugado é vendido durante a vigência do contrato de locação. Essa situação pode gerar muitas dúvidas e incertezas para ambas as partes envolvidas.
O que acontece quando o proprietário decide vender o imóvel locado?
Primeiramente, é importante ressaltar que a venda de um imóvel não afeta o contrato de locação existente entre o locador e o locatário. Isso significa que o locador tem a obrigação de honrar com a locação existente. Em outras palavras, o antigo proprietário não pode exigir a desocupação do imóvel por estar negociando ou já ter realizado a venda do bem.
Assim, quando o imóvel alugado é vendido no meio da locação, o locatário tem garantida a continuidade do contrato durante o prazo contratado, enquanto o imóvel pertencer ao locador.
Evidentemente, a comunicação de que o imóvel está anunciado à venda ou está sendo negociado é uma questão de bom senso. Em boa parte dos casos, isso tem como consequência a desocupação voluntária do imóvel. Mas é importante deixar claro que o locador não pode exigir a desocupação do inquilino por estar realizando a venda do imóvel.
Imóvel alugado vendido durante o prazo da locação. O que muda para o inquilino e quais são seus direitos?
Ocorre que, na grande maioria das relações locatícias, essa restrição não se estende ao novo proprietário.
Conforme prevê o art. 8º da Lei do Inquilinato, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação. Isso significa que o comprador poderá exigir a saída do inquilino depois que adquire o imóvel alugado.
No entanto, é preciso destacar que o exercício desse direito tem alguns pré-requisitos. Para exigir a desocupação, o adquirente deve atender ter o contrato de compra e venda registrado na matrícula, ainda que se trate de mera promessa. Além disso, o novo proprietário deve necessariamente conceder o prazo de noventa dias para a saída do inquilino.
Ademais, a lei prevê uma exceção a esse direito do novo proprietário. Segundo o já citado art. 8º, o adquirente não poderá exigir a desocupação do inquilino se o contrato de locação tiver cláusula de vigência válida. Para tanto, o Contrato de Locação deve conter os seguintes requisitos:
- Estar vigente e com tempo (prazo) determinado;
- Conter cláusula de vigência em caso de alienação; e
- Estar averbado junto à matrícula do imóvel.
Presentes esses três requisitos legais, a lei presume a ciência do novo proprietário a respeito do Contrato de Locação e, por consequência, impõe a ele a obrigação de respeitar a sua vigência.
Prazo para exercício do direito de denúncia pelo adquirente do imóvel alugado vendido
Situação comum é que o novo proprietário do imóvel alugado vendido durante a vigência da locação não tenha interesse em rescindir o contrato com o locatário. Isso acontece, por exemplo, quando uma pessoa adquire um imóvel como investimento ou sem interesse em moradia.
Nesses casos, evidentemente as partes poderão manter o cumprimento normal da locação até seu prazo final ou negociar um aditivo ou prorrogação do contrato.
Além disso, o mesmo art. 8º da Lei do Inquilinato também prevê o prazo de 90 (noventa) dias, contados do registro do contrato, para o exercício do direito de denúncia pelo adquirente. Ultrapassado esse prazo, presume-se a concordância do novo proprietário com a locação e o direito do locatário permanecer no imóvel alugado vendido fica assegurado.
Por fim, deve-se destacar que circunstâncias específicas e entendimentos jurisprudenciais diversos podem interferir na aplicação das previsões legais aqui resumidas.
Em suma, são diversas as situações que influenciam nos direitos e deveres do locatário, do novo e do antigo proprietários. Por isso, é sempre recomendável que todas as partes busquem a assistência de um advogado especialista, que conheça as especificidades da lei e suas possíveis interpretações.
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