As garantias do contrato de locação

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/91), que regula a locação de imóveis urbanos, prevê de forma expressa as espécies de garantias que podem ser previstas no contrato de locação, em seu artigo 37:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I – caução;
II – fiança;
III – seguro de fiança locatícia.
IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Como se nota pela leitura do dispositivo acima citado, são quatro as modalidades de garantia previstas na lei. O presente artigo tem o objetivo de explicar e apresentar os principais aspectos de cada uma delas.

O contrato de locação como alternativa de renda e investimento

Uma das principais formas de investimento em nossa sociedade é a propriedade de bens imóveis. Esse investimento costuma ser buscado por vários aspectos, dentre os quais podem ser mencionados a possibilidade de valorização do patrimônio com o tempo, a segurança e o aspecto cultural.

Mas um motivo que gera grande interesse é a possibilidade de obter renda mensal com o aluguel do imóvel.

Contudo, como todo investimento, a locação possui riscos e pode resultar em prejuízos. A dificuldade de retomada do imóvel durante e até mesmo após o prazo contratual; e a possibilidade de sua deterioração por culpa do locatário, são apenas alguns dos riscos quanto ao bem. Além disso, existe a chance de inadimplemento dos aluguéis e acessórios.

Por isso, é de extrema importância ter conhecimento das garantias que podem ser estipuladas no contrato de locação, mas também as consequências de firmar um contrato com uma das modalidades previstas em lei ou sem quaisquer garantias.

Caução: facilidade e praticidade, mas também fragilidade

A primeira garantia prevista em lei para os contratos de locação é a caução, que consiste na indicação ou entrega de um bem em garantia de eventual dívida. Prevista no art. 38 da Lei do Inquilinato, a caução poderá ser em bens imóveis ou em bens móveis, estando incluída nessa categoria a caução em dinheiro.

Assim, a fim de garantir o cumprimento das prestações da locação, o locatário pode oferecer um bem ao locador, como garantia do contrato de locação. Este bem pode ser um imóvel, um carro, um objeto de valor ou mesmo uma quantia em dinheiro. No entanto, cada uma das modalidades de caução tem suas peculiaridades.

Para a caução em bens imóveis, deve haver averbação da garantia no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Na caução em bens móveis, é necessário o registro no Cartório de Títulos e Documentos. E, em caso de veículos, preferencialmente também no DETRAN competente.

São também consideradas espécies dessa modalidade a caução em dinheiro, em títulos (de crédito ou de capitalização) ou em ações.

Na espécie mais comum da caução em dinheiro, é necessário o depósito dos valores em caderneta de poupança específica em nome dos contratantes, no valor máximo de 3 (três) aluguéis. Ademais, a remuneração deve ser revertida em favor ao locatário.

Fiança: a mais abrangente das garantias do contrato de locação

A fiança locatícia é uma das mais utilizadas garantias dos contratos de locação. Por essa modalidade, o inquilino deve apresentar uma terceira pessoa que não residirá no imóvel para ser o fiador. Esse terceiro será responsável por arcar com o aluguel e demais despesas do contrato caso o inquilino não pague.

Em regra, o fiador é responsável subsidiário e tem benefício de ordem, só respondendo pelos débitos após a tentativa de cobrança do próprio locatário. Porém, grande parte dos contratos de locação prevê a responsabilidade subsidiária do fiador.

Além disso, o fiador se coloca em situação delicada, pois a sua posição torna possível a penhora do bem de família para pagamento da dívida contraída pelo locatário.

Outras garantias menos comuns: seguro fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

Além das acima mencionadas, a Lei do Inquilinato prevê as hipóteses de seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de investimento como garantias do contrato de locação.

No seguro de fiança locatícia o locatário contrata uma seguradora e paga uma taxa anual ou mensal (prêmio) em troca de cobertura em caso de inadimplência no aluguel ou danos ao imóvel. Ao contratar o seguro, a seguradora assume a responsabilidade de pagar o valor do aluguel em caso de atraso ou falta de pagamento pelo inquilino, além de arcar com eventuais danos causados ao imóvel.

Trata-se de uma opção para substituir o fiador ou a caução na locação de imóveis, sendo cada vez mais utilizada no mercado imobiliário. Porém, é preciso atenção, pois quase sempre a cobertura contratada não é integral, não cobrindo todos os débitos e todo o tempo da locação.

Finalmente, a cessão fiduciária de quotas de investimento é uma garantia normalmente oferecida por investidores em contratos de locação comerciais. Nessa modalidade, o investidor transfere para o locador, de forma temporária, a titularidade das suas cotas de investimento em fundos imobiliários ou em outras aplicações financeiras. Caso o locatário deixe de cumprir as obrigações previstas no contrato de locação, o locador tem o direito de vender as cotas para quitar as dívidas pendentes.

Contrato de locação sem garantias: mais vantagem do que aparenta!

Por fim, é preciso destacar que é possível a contratação do contrato de locação sem nenhuma garantia.

Embora essa possibilidade pareça totalmente desfavorável ao locador, que fica desamparado em caso de inadimplemento do locatário, ela apresenta alguns benefícios que podem torná-la vantajosa.

Além de tornar a contratação menos burocrática, a ausência de garantias permite o despejo do locatário inadimplente com maior facilidade.

A Lei é clara ao prever que, em caso de falta de pagamento, é possível a concessão de despejo liminar se o contrato não tiver garantia (art. 59, § 1º, IX, da Lei do Inquilinato). Assim, a desocupação do imóvel pode ser obtida sem que seja preciso aguardar todo o trâmite da ação de despejo, facilitando o processo e tornando o imóvel disponível para novas locações!