A recente Lei nº 14.905/2024 trouxe mudanças importantes sobre os encargos moratórios nos contratos civis. Para quem lida com contratos imobiliários, essas alterações podem impactar diretamente na previsão de multas e juros em caso de inadimplência. Neste artigo, vamos esclarecer as principais mudanças e como elas afetam os contratos no setor imobiliário.
Juros moratórios legais: o que mudou?
Antes da Lei nº 14.905/2024, os juros moratórios em contratos civis, quando não havia acordo entre as partes, eram baseados na taxa Selic, que incluía tanto os juros quanto a correção monetária. Esse é o entendimento fixado pela mais recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), após anos de debate.
Portanto, a nova lei serviu para consolidar esse entendimento, e os juros moratórios legais passaram a ser calculados pela fórmula:
Juros Moratórios = Taxa Selic – IPCA
O IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) é o índice oficial de inflação no Brasil, medido pelo IBGE. Por sua vez, a taxa Selic é a taxa básica de juros da economia, que influencia outras taxas de juros do país (empréstimos, financiamentos etc.). O Banco Central controla seu valor, como o principal instrumento de política monetária.
Isso significa que, por essa forma de aplicação, os juros de mora se ajustam ao custo real do dinheiro. Assim, quando a inflação aumenta, os juros diminuem, e vice-versa. Outra consequência é que, quando a inflação supera a Selic, os juros podem ser zero.
Correção monetária: adequação ao IPCA
Nos contratos imobiliários e outros contratos civis, a correção monetária tem a função de preservar o valor real da dívida. Com a nova lei, o IPCA passa a ser o índice padrão para a correção monetária, exceto se pactuado outro índice entre as partes.
O IPCA mede a inflação no Brasil e substitui a utilização indiscriminadas outros índices quando não há previsão pelas partes, especialmente em ações judiciais. Antes, cada Tribunal do país definia seu próprio índice de correção padrão. Agora, a escolha do IPCA como “índice padrão” garante uma uniformidade na interpretação da lei.
Multa moratória: liberdade com limites
Além disso, merece atenção o fato de que não há limite fixo de multa moratória para contratos civis, ao contrário do que acontece em contratos de consumo.
Em regra, nos contratos imobiliários, as partes podem estipular multa por atraso no valor que entenderem adequado. Contudo, essa multa precisa respeitar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, evitando excessos que possam ser questionados judicialmente com base no artigo 413 do Código Civil.
Por outro lado, se o contrato envolver relações de consumo (como na compra de um imóvel por consumidor), o CDC limita a multa a 2% sobre o valor da dívida.
Impacto nos contratos anteriores à Lei
É importante destacar que as novas regras se aplicam a parcelas pendentes ou vincendas de contratos celebrados antes da entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024. Ou seja, as parcelas que ainda não venceram se sujeitarão às novas regras em um contrato firmado antes da lei. Se não houver previsão no contrato, aplicam-se os novos encargos moratórios legais. Se houver previsão, os juros moratórios legais definidos pela Lei servirão como limite (dobro dos juros legais).
Porém, no caso dos juros remuneratórios, utilizados para compensar o uso do capital, as novas regras não se aplicam retroativamente.
Conclusão: Como Adequar Seus Contratos?
Com as mudanças da Lei n. 14.905/2024, é essencial revisar as cláusulas de encargos moratórios nos contratos imobiliários e civis, para que a estipulação de juros e multa siga as novas diretrizes. É recomendável que os contratos sejam claros quanto aos índices de correção monetária e penalidades para evitar surpresas futuras.
Para quem atua no setor imobiliário, contar com o suporte de um advogado especializado é fundamental para garantir que seus contratos estejam em conformidade com a legislação e proteger seus interesses.
© 2024
Deixe um Comentário