Contratos imobiliários e negócios jurídicos processuais

O Código de Processo Civil de 2015, apesar de ser, como o próprio nome indica, uma codificação que prevê normas eminentemente procedimentais, isto é, que tem como função regular os procedimentos dos processos judiciais em geral, também trouxe importantes novidades que impactam, dentre outras, relações contratuais.

Dentre essas novidades, com efeito prático direto no direito imobiliário (cujos negócios são comumente ou obrigatoriamente firmados por contratos escritos), destaca-se a possibilidade de as partes contratantes firmarem negócios jurídicos processuais, conforme previsão do artigo 190 do CPC.

De imediato, e pela simples leitura do artigo, algumas questões se destacam.

A possibilidade de firmar negócios jurídicos processuais é ampla, desde que as partes sejam plenamente capazes (veda-se a estipulação, por exemplo, por um menor ou pessoa interditada), bem como que o direito discutido permita autocomposição.

Além disso, os negócios podem envolver diversos aspectos do processo e serem firmados antes do ajuizamento da ação, por meio de um instrumento específico ou até mesmo no decorrer de um contrato.

São exemplos de negócios jurídicos processuais: cláusula de arbitragem, conciliação ou mediação extrajudicial obrigatória antes do ajuizamento de ação que envolva o contrato; pacto de impenhorabilidade de determinado bem para pagamento de eventual dívida do contrato; acordo de rateio de despesas processuais; previsão de ampliação ou redução de prazos processuais; previsão de dispensa da audiência de conciliação ou mediação prevista no art. 334 do Código de Processo Civil; convenção sobre prova e ônus de sua produção ou para dispensa de determinada prova; previsão de perito de confiança das partes para confecção de eventual laudo pericial; acordo de dispensa de assistente técnico; vedação da possibilidade de execução provisória; previsão de não incidência de efeito suspensivo dos recursos; etc.

Conforme previsão contida no parágrafo único do referido art. 190, o juiz “controlará a validade das convenções” e declarará sua ilegalidade ou nulidade, inclusive quando seja considerada abusiva, nas hipóteses de previsão em contrato de adesão ou em que uma das partes se encontre em manifesta situação de vulnerabilidade.

Como se nota, a possibilidade de utilização prática do instituto aqui comentado é ampla e pode ser de especial utilidade nos negócios que envolvam bens imóveis (locações, compra e venda, etc.), possibilitando aos contratantes prever, no momento da confecção do contrato, quando há total acordo entre eles, aspectos que auxiliarão na resolução de futuro e eventual desacordo.

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