A ação de despejo é o processo judicial no qual um proprietário busca recuperar a posse de um imóvel que está sendo ocupado por um inquilino (locatário).
Esse procedimento pode ser utilizado tanto para locações de imóveis residenciais quanto comerciais, sempre que a ocupação do imóvel decorrer de uma locação. Com previsão expressa na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), é uma das ferramentas mais importantes para proteger os direitos do proprietário.
Quando o locador pode exigir a desocupação do imóvel?
Ao contrário do que se imagina normalmente, o locador não pode exigir que o inquilino desocupe o imóvel a seu exclusivo critério. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) prevê uma série de proteções ao locatário e dentre elas se encontra o direito de permanecer no imóvel pelo prazo mínimo previsto no contrato e na lei (Clique aqui e leia mais sobre os prazos do contrato de locação). Essa regra só comporta as exceções específicas e expressamente fixadas na legislação.
Assim, enquanto perdurar o prazo contratual e legal, para que um proprietário possa ingressar com uma ação de despejo, é preciso que esteja presente uma ou mais das hipóteses legais contidas no art. 9º da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991):
- O acordo entre as partes, com concordância do inquilino;
- Em caso de descumprimento de obrigação legal ou contratual;
- Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos da locação (por exemplo: condomínio, IPTU, água, energia elétrica etc.);
- Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público.
Além disso, em caso de venda do imóvel, o novo proprietário pode exigir a desocupação, desde que a compra e venda esteja registrada e o contrato de locação não contenha cláusula de vigência registrada na matrícula do imóvel (Clique aqui e entenda como funciona essa cláusula).
Procedimento da ação de despejo
Em resumo, a ação de despejo começa com a apresentação de uma petição inicial, que deve conter todas as informações relevantes sobre o imóvel, a relação contratual entre as partes e o motivo do pedido de desocupação. Na maior parte das situações, antes de propor a ação o proprietário deve realizar notificação extrajudicial do inquilino, solicitando a desocupação amigável.
Proposta a ação, o Juiz determina a citação do locatário e eventuais ocupantes para apresentar(em) sua defesa. Além disso, o Juiz poderá determinar de imediato a desocupação do imóvel, em situações urgentes ou naquelas autorizadas pela lei.
As hipóteses mais comuns de despejo liminar são a falta de pagamento do aluguel e o descumprimento do acordo para desocupação.
Porém, em qualquer hipótese, é fixado um prazo para que o inquilino deixe o imóvel voluntariamente. Descumprido esse prazo, será efetuada a desocupação forçada, por meio de Oficial de Justiça e até mesmo o uso de força policial, se necessário.
Ação de despejo: único meio legal de exigir a desocupação forçada do imóvel locado
É importante ressaltar que a ação de despejo é o único meio legalmente previsto para que o proprietário obtenha a desocupação forçada do imóvel locado. Independente do tipo de locação, se contratada de forma verbal ou escrita, se residencial ou comercial, não há outra forma de forçar a saída do inquilino.
Essa regra também se aplica a qualquer que seja o motivo da rescisão unilateral da locação. Se houve falta de pagamento, descumprimento contratual ou legal e até mesmo se o imóvel foi abandonado, será necessária a propositura da ação de despejo.
Em geral, a única exceção é a rescisão normal do contrato de locação, com concordância do inquilino ou através da formalização de acordo para desocupação, desde que ocorra a saída voluntária do imóvel.
Ao contrário do que acontece em alguns países, no Brasil não é possível obter a desocupação do imóvel com auxílio somente da Polícia. É sempre necessária uma decisão judicial.
Ademais, é importante destacar que o processo de despejo deve ser conduzido de acordo com as normas legais e respeitando os direitos das partes envolvidas. O Juiz ouvirá o inquilino ou ocupante e considerará sua defesa, ainda que tenha determinado o despejo liminar. O proprietário, por outro lado, deve respeitar o procedimento e os prazos previstos em lei ou fixados pela Justiça, o que pode tornar o processo custoso e resultar em prejuízos para as duas partes.
Em resumo, a ação de despejo busca equilibrar os interesses de locadores e locatários. É um procedimento criado para garantir os direitos dos proprietários e proteger o patrimônio imobiliário. No entanto, a lei busca garantir também que a condução do processo se dê de forma responsável e respeitando os direitos dos inquilinos.
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