A Lei do Serp criou uma nova modalidade de incorporação imobiliária: a construção de casas isoladas ou geminadas.
A lei do Serp (Lei nº 14.382/2022)
A Lei nº 14.382/2022 foi um dos temas mais quentes de 2022 no direito imobiliário. Originada da conversão da Medida Provisória nº 1.085/2021, a nova lei dispõe, dentre outros assuntos, sobre o Sistema Eletrônico de Registros Públicos (Serp), que promete modernizar, agilizar e ampliar o acesso aos registros públicos brasileiros.
Incorporação imobiliária para construção de casas isoladas ou geminadas
Uma das novidade da Lei do Serp é a criação do que se pode chamar de nova modalidade de incorporação imobiliária: a construção de casas isoladas ou geminadas, prevista na Lei do Serp.
A modalidade já era prevista no art. 68 da Lei de Incorporação Imobiliária (Lei 4.591/64), mas de forma pouco detalhada e que gerava diversas dúvidas e entraves na aplicação.
Agora, com a modificação desse dispositivo pela Lei 14.382, fica clara a possibilidade de se construir conjuntos de casas isoladas ou geminadas em lotes integrantes de desmembramentos ou loteamentos urbanos, inclusive com venda na planta, antes ou durante a construção.
Por meio dessa sistemática, pode-se viabilizar, por exemplo, o desenvolvimento dos chamados bairros planejados, projetos que têm como característica central a alienação de lotes urbanos já acompanhados da construção de unidades imobiliárias (conjuntos de casas), em loteamentos urbanos já implantados ou em fase de implantação.
Portanto, os imóveis/casas são idealizados como unidades autônomas que não fazem parte de um condomínio, não possuem áreas ou partes comuns e cada uma com seu respectivo acesso às vias públicas. Mas, por se tratarem de casas a serem construídas ou em construção (unidades imobiliárias futuras), se sujeitam aos requisitos, benefícios e vantagens do regime de incorporação imobiliária.
Benefícios da incorporação imobiliária
Por esse regime, o empreendedor (incorporador) é autorizado a realizar a venda na planta de unidades a serem construídas ou em construção, após o cumprimento de requisitos previstos na Lei de Incorporação. Isso faz com que o empreendimento possa receber a totalidade ou parte do valor da venda das unidades antecipadamente, antes mesmo de iniciar as obras.
Além disso, o empreendimento devidamente constituído nesse formato aproveita vantagens tributárias e comerciais.
Por outro lado, pelo ponto de vista dos adquirentes, o regime da incorporação imobiliária impõe uma série de requisitos para aprovação do empreendimento, o que gera maior proteção à aquisição do imóvel e maior publicidade e certeza sobre o que se está comprando.
Afinal, a compra de imóveis na planta envolve riscos elevados, que incluem problemas jurídicos do próprio negócio em si, a possibilidade de descumprimento pelo vendedor/construtor. Além disso, contratempos com a obra, o terreno, vícios construtivos e até mesmo a falta de formalidade do(s) contrato(s) aumentam os riscos.
É por isso que a lei proíbe a venda de imóveis na planta sem o respeito aos requisitos da Lei de Incorporação imobiliária. Mais que isso, a prática desses atos configura crimes e/ou contravenções penais
Incorporação de casas geminadas: excelente opção, para quem vende e para quem compra. Mas exige cuidado!
Mais do que qualquer outro negócio, a compra de uma unidade (apartamento, casa, sala, loja…) em construção ou a ser construída deve ser feita com cautela, simplesmente porque o imóvel adquirido ainda não existe de fato e ainda não existe juridicamente. Pelos mesmos motivos, a venda nessa modalidade exige profissionalismo e conhecimento técnico do empreendedor. Por outro lado, é uma opção que gera vantagens para os dois lados.
Assim, o enquadramento da construção de conjuntos de casas isoladas ou geminadas ao regime jurídico da incorporação imobiliária veio para dar mais uma opção de desenvolvimento imobiliário e habitacional, mas também para gerar maior segurança aos adquirentes e ao próprio empreendedor.
© 2024
Deixe um Comentário