A penhora do bem de família do fiador de contratos de locação é questão muito discutida no Direito brasileiro.
De um lado, se encontram os direitos de propriedade e moradia do fiador, quando este possui somente um bem imóvel para moradia de sua família. De outro, o direito do locador de receber as dívidas contraídas no contrato de locação garantidas pelo fiador.
A delicada situação do fiador nos contratos imobiliários
Este blog já tratou da figura do fiador nos contratos imobiliários e, especialmente, da delicada posição deste nos contratos de locação.
Em geral, pessoas com capacidade financeira mais elevada costumam se tornar fiadoras de familiares, amigos ou mesmo conhecidos.
Mas esse tipo de vínculo deve ser feito sempre com cautela, em razão das dificuldades que o fiador tem de se eximir da responsabilidade por dívidas que não são suas e sobre as quais pode não ter controle.
Exceção à regra da impenhorabilidade do bem de família
Outro “problema” enfrentando pelo fiador é a exceção prevista no inciso VII do art. 3º da Lei n. 8.009/90.
Conhecida como Lei da Impenhorabilidade do Bem de Família, a Lei n. 8.009/90 prevê que o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida.
No entanto, a fim de proteger o crédito do locador, a lei exclui dessa regra da impenhorabilidade o bem de família do fiador do contrato de aluguel, permitindo sua penhora para pagamento das dívidas da locação.
A discussão a respeito do tema é se a mencionada exceção abrangia somente os contratos de locação residencial ou também os comerciais.
STF: penhora de bem de família de fiador em aluguel comercial é constitucional
Em julgamento realizado no dia 08/03/2022, o Supremo Tribunal Federal decidiu que é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja comercial, seja residencial. (RE 1.307.334, Tema 1.127 da repercussão geral).
Para o STF, a possibilidade de penhora do bem de família não viola o direito à moradia do fiador. Isso porque, ele exerce seu direito à propriedade ao oferecer seu imóvel como garantia contratual de livre e espontânea vontade e ciente dos riscos.
A decisão destacou também que a criação, por decisão judicial, de distinção entre os fiadores de locação residencial e comercial ofenderia o princípio da isonomia. Para ele, a vedação da penhora do bem do fiador no contrato de locação comercial seria um desestímulo aos pequenos empreendedores, pois mais de 90% dos fiadores são pessoas físicas que figuram como fiadores das próprias empresas.
Além disso, os Ministros levaram em consideração o fato de que a lei não faz distinção entre a garantia dada à locação comercial ou à residencial.
© 2024
Deixe um Comentário