Recentemente, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a existência de cláusula com previsão expressa de resolução contratual por falta de pagamento torna dispensável o ajuizamento de ação de rescisão do contrato imobiliário.
Assim, estaria autorizado o simples ajuizamento de ação possessória, pois o negócio de compra e venda do imóvel estaria rescindido automaticamente, em razão do inadimplemento.
Mudança de entendimento
A decisão significa a mudança do entendimento jurisprudencial que prevalecia até agora na interpretação do artigo 474 do Código Civil:
Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.
O relator do julgamento, Ministro Marco Buzzi, observou que, embora o artigo 474 do Código Civil dispense a via judicial quando existente cláusula resolutiva expressa, o STJ considerava imprescindível a prévia manifestação judicial para que fosse consumada a resolução do compromisso de compra e venda de imóvel, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva. Entre outros precedentes, mencionou o REsp 620.787, de relatoria do ministro Luis Felipe Salomão.
O fundamento adotado pelo colegiado para mudar esse entendimento é que impor à parte prejudicada a obrigação de ajuizar uma ação para obter a resolução do contrato, quando este já estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, seria contrário ao texto legal e um desprestígio aos princípios da autonomia da vontade e da não intervenção do Estado nas relações negociais.
Caso concreto: inadimplência e reintegração de posse
No caso, uma fazenda foi vendida em prestações e entregue ao comprador após o pagamento da primeira delas. Diante da inadimplência das demais parcelas, a vendedora notificou extrajudicialmente o comprador, com base no contrato; que previa cláusula resolutória expressa em caso de falta de pagamento. Sem purgação da mora, a vendedora promoveu a rescisão “automática” do contrato, pleiteando a reintegração de posse do imóvel.
O Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul considerou desnecessário o ajuizamento de ação de resolução contratual, diante da existência de cláusula resolutiva automática para o caso de falta de pagamento, e concedeu a reintegração de posse.
No recurso especial, o comprador questionou a reintegração de posse sem pedido de rescisão do contrato, alegando que a resolução por falta de pagamento deveria ser operada por declaração judicial.
A legislação não exige ação judicial para rescisão do contrato por falta de pagamento
Para Marco Buzzi, “a lei não determina que o compromisso de compra e venda deva, em todo e qualquer caso, ser resolvido judicialmente; pelo contrário, admite expressamente o desfazimento de modo extrajudicial, exigindo, apenas, a constituição em mora ex persona e o decurso do prazo legal conferido ao compromissário comprador para purgar sua mora”.
Além disso, o ministro destacou que a solução proposta considera a necessidade de desjudicialização e simplificação de formas e ritos.
Cláusula resolutiva expressa cria direito ao vendedor de optar pela rescisão do contrato por falta de pagamento
Conforme a decisão, nada impede a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compra e venda de imóveis, após a notificação do comprador inadimplente e decorrido o prazo sem a quitação da dívida. A partir daí, é facultado ao vendedor exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva para a resolução do negócio de forma extrajudicial.
Nesses casos, poderá ele optar, ainda, por exigir o cumprimento do contrato, conforme prevê expressamente o artigo 475 do Código Civil.
A mudança de entendimento beneficia vendedores afetados pelo inadimplemento do preço da venda, por meio da aplicação de dispositivo expresso do Código Civil. Com base nessa nova orientação, a rescisão do contrato por falta de pagamento fica facilitada e se torna “automática”, dispensando ação judicial.
Fonte: Portal de Notícias do STJ.
© 2024
Boa Tarde,
Fiz um contrato de compra e venda de um imóvel porem existe uma clausula que esta reincidindo o contrato caso o comprador fique por mais de 60 dias sem pagar, como não é a primeira vez que acontece solicitei uma data de 15 dias para o prazo de pagamento das duas parcelas em atraso. Caso esse prazo expire tenho que avisar mais alguma coisa ou ja posso entrar com processo de reintegração de posse? e tenho que entrar na justiça ou já posso somente avisar o comprador para desocupar o imóvel?
Obrigado por seu comentário!
Primeiro, preciso esclarecer que tudo vai depender do que exatamente prevê o contrato como consequências da rescisão por inadimplemento, além, é claro, da própria resolução. Mas pelas informações do seu comentário, o ideal é notificar formalmente o comprador. Depois disso, caso não haja o pagamento, poderia sim ser proposta uma ação de reintegração de posse. Você pode comunicar o comprador para desocupar o imóvel voluntariamente, mas se ele não fizer isso, você infelizmente vai ter que entrar na Justiça para retomar o imóvel.