Uma das principais garantias previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) é o direito de o locatário evitar despejo na venda do imóvel. Esse artigo é um breve guia do que se deve fazer para aproveitar essa garantia e usar a chamada Cláusula de Vigência da locação.
Ao firmar um Contrato de Locação, fique atento aos prazos!
Esse blog já tratou dos prazos no contrato de locação e das consequências da sua definição. Naquela oportunidade, se falou dos direitos do locador e do locatário em diversas situações envolvendo diferentes prazos da locação residencial ou comercial.
Também já se falou aqui sobre as restrições ao direito do locador de exigir a desocupação do imóvel locado, especialmente nas locações residenciais. Nesse artigo, foi destacada a possibilidade de denúncia vazia pelo locador e as restrições a esse direito.
Denúncia vazia: possibilidade de exigir a desocupação do imóvel locado sem necessidade de fundamentar o pedido em alguma das hipóteses legais.
Em resumo, a definição do prazo de vigência da locação é um dos principais pontos a serem definidos no início do contrato, pois sua fixação pode afetar os direitos e deveres das partes durante e até mesmo após o final do prazo.
Venda do imóvel e o direito do novo proprietário de exigir o despejo
Por expressa previsão da Lei (art. 4o da Lei nº 8.245/1991), durante o tempo de duração do contrato, em regra, o locador não pode retomar a posse do imóvel locado.
Porém, a própria Lei (art. 8o da Lei nº 8.245/1991) dispõe que, se o imóvel for vendido durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação.
Em outras palavras, o comprador, novo proprietário do imóvel locado, poderá exigir a desocupação do locatário, ainda que durante a vigência do Contrato de Locação!
Ademais, a Lei também é clara em dizer que também têm esse direito o promissário comprador e o promissário cessionário. Porém, nesses casos, o contrato de promessa de venda/cessão deve ser irrevogável.
Além disso, em qualquer hipótese, o contrato ou a escritura pública devem estar registrados na matrícula do imóvel, sendo que o novo proprietário tem 90 (noventa) dias, contados do registro, para exercer seu direito.
Como evitar despejo na venda do imóvel: exceção ao direito do novo proprietário
O mesmo dispositivo que prevê o direito do novo proprietário apresenta uma exceção: a chamada Cláusula de vigência. Se a locação for contratada por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência, o novo proprietário será obrigado a cumprir o contrato.
Portanto, a pergunta, que sempre incomoda os locatários, é: se o locador vender o imóvel, posso ou não exigir o cumprimento do contrato que contém cláusula de vigência?
A resposta pode parecer simples, mas não é.
A cláusula de vigência e seus requisitos
A cláusula de vigência nada mais é do que uma cláusula do Contrato de Locação que prevê a sua manutenção em caso de venda do imóvel.
Por isso, em todo contrato de locação feito com o mínimo de cuidado e conhecimento, o locatário deve exigir que seja inserida uma cláusula de vigência. E a finalidade é uma só: evitar o despejo no caso de venda do imóvel pelo locador.
No entanto, além da necessidade de ser uma cláusula clara e bem escrita, a sua mera inclusão no contrato não é suficiente para assegurar o direito do locatário em caso de venda.
A Lei do Inquilinato exige, ainda, que o contrato de locação esteja averbado junto à matrícula do imóvel. Isso porque a averbação do contrato dá publicidade à cláusula de vigência, dando conhecimento de sua existência ao adquirente do imóvel.
Assim, não basta o cuidado de inserir uma cláusula de vigência no contrato. Para que o locatário possa exigir o cumprimento do contrato pelo adquirente ou promissário comprador do imóvel, é fundamental que haja a averbação do contrato de locação na matrícula.
Sem a averbação, restará ao locatário apenas o direito de exigir indenização do locador, por ter sido obrigado a desocupar o imóvel mesmo tendo estipulado cláusula de vigência.
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