A impossibilidade de rescisão da locação residencial pela soma das prorrogações contratuais

Este blog já abordou a importância do correto planejamento dos prazos no Contrato de Locação e as consequências que o prazo de duração previsto no contrato pode trazer aos contratantes. Uma delas atinge o direito de rescisão da locação residencial pelo locador.

Como se disse naquela oportunidade, poucos têm total conhecimento das previsões da Lei do Inquilinato a esse respeito (Lei nº 8.245/1991). Por isso, muitos contratos de locação são firmados sem a correta definição dos prazos e sem levar em consideração suas consequências nos direitos das partes.

A denúncia vazia (ou imotivada): direito do locador de retomar o imóvel

Em toda locação, uma pessoa (o locador) transfere a outra (o locatário) a posse do imóvel locado, em troca de uma contrapartida: o aluguel.

Pela natureza dessa relação, a transferência da posse é parcial, precária e provisória. Além de depender do contrato de locação firmado e de sua duração, o locatário tem o exercício da posse limitado pelo direito do locador, que permanece como titular do seu direito de posse, mas exercendo-o indiretamente.

Por isso, é natural que o locador possa ter intenção de retomar sua posse, para fazer uso do imóvel ou transferi-lo a outra pessoa.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) assegura ao locador o direito de exigir a desocupação do imóvel ainda que o locatário não concorde. Até mesmo prevê o instrumento próprio para tanto: a Ação de Despejo.

A essa possibilidade de exigir a rescisão da locação (residencial ou não) e a desocupação do imóvel (despejo) sem nenhum motivo previsto em lei dá-se o nome de denúncia vazia ou denúncia imotivada.

Dentre as hipóteses de rescisão motivada (denúncia cheia) prevista em lei estão: a falta de pagamento; o descumprimento contratual grave; a necessidade de reparos estruturais; a desapropriação; etc.

Assim, quando se fala em “Ação de despejo por denúncia vazia”, está-se referindo ao exercício, pelo locador, do direito de exigir a desocupação do imóvel sem fundamento legal ou contratual (sem motivo).

Limites impostos pela Lei: proteção ao locatário

Porém, para proteção do locatário, para que este não fique refém da vontade do locador, o exercício desse direito é limitado, especialmente em locações residenciais.

Primeiramente, em regra o locador é obrigado a respeitar o prazo previsto no contrato, sendo vedada a retomada do imóvel antes do final do prazo.

Além disso, o artigo 46 da Lei do Inquilinato prevê que, encerrado o prazo do contrato, na hipótese de renovação do contrato por tempo indeterminado, o locador somente poderá exigir a desocupação do imóvel pelo locatário (rescisão da locação residencial) quando o Contrato de Locação for estipulado por escrito e com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses.

Já nos contratos com prazos inferiores a 30 meses, a retomada forçada e desmotivada somente poderá ocorrer após 05 (cinco) anos de vigência da locação.

Prorrogação contratual e a (im)possibilidade de soma dos prazos sucessivos para fins de rescisão da locação residencial

Diante das citadas previsões legais, locadores passaram a alegar que em contratos sucessivos celebrados por prazo inferior a 30 (trinta) meses, mas cujas prorrogações somadas resultam em tempo maior de duração, poderia haver a rescisão da locação residencial prorrogada por tempo indeterminado de forma imotivada.

Em outras palavras, a tentativa se resume a interpretar o artigo 46 da Lei do Inquilinato de forma ampla. Por essa interpretação, estariam sujeitas a rescisão imotivada também as hipóteses de locação residencial prorrogadas por tempo indeterminado com contratos anteriores à prorrogação que, somados, resultassem em prazo superior a 30 (trinta) meses.

No entanto, não é esta a intenção da lei, que prevê o prazo de cinco anos para que possa ocorrer a denúncia vazia nesses casos.

Afinal, se a intenção fosse permitir a soma das sucessivas prorrogações contratuais para obter o prazo de 30 meses, o legislador teria assim previsto expressamente. Foi o que fez quanto ao prazo de cinco anos, falando em “vigência ininterrupta da locação”.

A rescisão da locação residencial no entendimento do Superior Tribunal de Justiça

Recentemente, esta interpretação foi afastada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial 1.364.668/MG.

Na oportunidade, a 3ª Turma da Corte decidiu que, nos casos de aluguel urbano renovado sucessivamente a soma dos períodos não autoriza rescisão contratual imotivada. Nas palavras do relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva:

[É] evidente que o artigo 46 da Lei do Inquilinato somente admite a denúncia vazia se um único instrumento negocial estipular o prazo igual ou superior a 30 meses, sendo impertinente contar as sucessivas prorrogações.

A decisão do STJ somente confirma a previsão expressa e a intenção da Lei, como se referiu acima.

Ao contrário, portanto, optando o locador por celebrar contrato por prazo inferior a 30 (trinta) meses, deverá ele aguardar o prazo de 05 (cinco) anos para rescisão sem justificativa, independentemente do tempo das prorrogações por escrito ocorridas durante a vigência da locação.