Em sessão realizada último dia 12, o Supremo Tribunal Federal (STF) julgou tema muito relevante para o mercado imobiliário, relacionado à cobrança de ITBI nas aquisições de imóveis.
Reafirmando jurisprudência que já era dominante, a tese fixada pelo STF estabelece que “o fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.
O que é e quando ocorre a cobrança de ITBI?
O ITBI (sigla para imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis) é o tributo que deve ser pago quando ocorre uma transferência onerosa de imóveis entre pessoas vivas (compra e venda, cessão de direitos etc.), de competência do Município onde situado o imóvel.
Em termos simples, a cobrança do ITBI acontece sempre que ocorre uma transferência de um imóvel mediante pagamento pelo comprador. Ou seja, em transações imobiliárias não gratuitas, pois, caso contrário, há incidência do ITCMD (imposto sobre a transmissão causa mortis e doação).
Segundo a decisão do STF, a cobrança do ITBI somente pode ocorrer após a efetiva transferência da propriedade do imóvel.
A efetiva transferência da propriedade imobiliária
Se, como diz a conhecida expressão, “quem não registra não é dono”, a transferência da propriedade somente ocorre quando a escritura de compra e venda é registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente (art. 1.245 do Código Civil).
Portanto, a cobrança de ITBI somente é admitida a partir do registro imobiliário da transferência.
Na prática, não é bem assim…
Como se disse no início deste artigo, este já era o entendimento do STF e da maior parte das decisões judiciais. No entanto, na prática, o que se observava era que os adquirentes de imóveis eram obrigados a comprovar o pagamento do ITBI antes do registro ou até mesmo antes da lavratura da escritura pública da transação.
Esta situação se dá em razão da legislação local (estadual ou municipal) ou até mesmo de normas definidas pelos Tribunais Estaduais, responsáveis pela organização e regulação dos serviços notariais e registrais.
No Estado do Paraná, por exemplo, o Código de Normas do Foro Extrajudicial determinava, até 19/04/2021, que “O recolhimento do ITCMD e do ITBI deve ser antecedente à lavratura da escritura […]” (art. 684, § 2º), no mesmo sentido do que dispõe a Lei Estadual nº 18.573/2015.
“Porém, o Provimento nº 300, de 19 de abril de 2021, alterou a disciplina para autorizar o recolhimento posterior do ITBI, desde que não haja previsão contrária em Lei Municipal, o que acaba ocorrendo em vários Municípios.
Então a pergunta é: quais as consequências da decisão?
Consequências práticas da decisão do STF na cobrança de ITBI
Em um primeiro momento, na prática, nenhuma.
Todas as normas locais ou técnicas provavelmente continuarão a ser seguidas pelos fiscos municipais e pelos tabeliães e registradores. Assim, esses oficiais continuarão a exigir o pagamento do ITBI como pré-requisito para o registro ou até para a lavratura da escritura pública.
O próprio Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), principal entidade de representação dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, expediu, no último dia 22 (segunda-feira), nota técnica recomendando que os registradores imobiliários do país continuem observando a legislação local em vigor.
Em outras palavras, para que a decisão do STF seja efetivada nas transações imobiliárias, o interessado deverá acionar a Justiça ou aguardar até que as normas locais e/ou técnicas sejam revogadas ou adequadas à tese firmada pelo STF.
Aplicado ou não o entendimento, vale lembrar que o pagamento do imposto de transmissão é obrigação de todo adquirente de imóvel urbano, seja a cobrança do ITBI realizada antes ou após a efetiva transferência.
Na realidade, a única forma de adiar o recolhimento do tributo continuará sendo não realizar a transferência do imóvel, com os chamados “contratos de gaveta” ou sem registrar a escritura pública.
Apesar de muito comum, este costume é irregular e pode gerar inúmeros problemas e prejuízos tanto ao adquirente do imóvel quanto ao ex-proprietário, devendo ser sempre evitado.
*Texto publicado originalmente na coluna Painel Imobiliário do jornal Folha de Londrina (edição dos dias 27 e 28 de fevereiro de 2021).
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Se o ITBI deve ser pago somente após o registro, o que vai fazer com que o adquirente pague esse imposto, já que o imóvel já estará registrado em seu nome?
Laura, a fiscalização do pagamento do ITBI cabe ao Município para o qual ele deve ser recolhido, como ocorre com qualquer tributo, que deve ser fiscalizado e cobrado pelo respectivo ente tributante.
E os Municípios podem fiscalizar essa situação por meio das alterações dos cadastros de IPTU ou outros meios. Além disso, pode haver leis e normas prevendo que o Cartório de Registro de Imóveis informe ao Município os registros de vendas de imóveis sem o recolhimento prévio do ITBI.
De qualquer, o tributo continua sendo obrigatório. O que muda é somente o momento da exigência do recolhimento, pois antes se exigia o recolhimento antes mesmo da efetiva transferência, o que é ilegal.
Obrigado por seu comentário! 😉