Praticamente todos os Contratos de Locação, sejam residenciais ou comerciais, preveem uma cláusula de reajuste do aluguel periódico, normalmente anual. Este reajuste pode ser baseado em um dos muitos índices de correção monetária calculados por institutos e órgãos (IGPM, IPCA, INPC, IGP-DI etc.), em uma taxa específica prevista pelos contratantes ou até mesmo em uma soma dessas duas possibilidades.
No entanto, praticamente tão comum quanto a previsão contratual do direito de reajuste do aluguel é o seu não exercício. Seja por mera negligência, por acordo entre os contratantes (formal ou informal) ou por outros motivos – como a alta concorrência de oferta de imóveis para aluguel –, os locadores deixam de exigir a atualização periódica dos aluguéis e acabam aceitando receber o valor original do aluguel por anos.
Nesses casos, a prática traz algumas perguntas: o locador pode voltar a exigir a atualização do aluguel e, em caso positivo, exigir a atualização acumulada de todo o período não corrigido? Mais que isso, o locador pode cobrar do locatário a diferença acumulada não paga pelo locatário?
Respondendo estas perguntas, o Superior Tribunal de Justiça (3ª Turma) decidiu uma interessante situação envolvendo a gigante do varejo Havan e um Shopping Center de Maringá (PR).
É possível exigir o reajuste acumulado do aluguel?
No caso (REsp 1.803.278), a varejista, na condição de locatária do imóvel comercial localizado no Shopping, promoveu ação judicial com a finalidade de impedir o reajuste do aluguel em mais de 50% (cinquenta por cento), do qual havia sido notificada pelo locador.
Tamanho reajuste seria devido em razão do longo tempo que os aluguéis ficaram sem qualquer atualização. Além de pleitear o novo e atualizado valor, o locador pretendia promover a cobrança de uma dívida referente a todas as atualizações anuais que a locatária deixou de pagar, pois se manteve pagando o valor original do aluguel por anos.
O argumento principal da locatária para impedir a atualização e também a cobrança era o chamado princípio da “supressio”, que significa a supressão (perda) de um direito em razão do seu não exercício pelo seu titular no curso da relação contratual.
A decisão do Tribunal Superior foi no sentido de que o fato de o locador não exercer o direito de aumento dos aluguéis não gera a legítima expectativa de que este direito não seria mais exercido.
“Não é razoável supor que o locatário tivesse criado a expectativa de que o locador não fosse mais reclamar o aumento dos aluguéis. Assim, o decurso do tempo não foi capaz de gerar a confiança de que o direito não seria mais exercitado em momento algum do contrato de locação”, afirmou o Ministro Villas Bôas Cueva.
Em outras palavras, não pode haver supressão (perda) de um direito que se renova periodicamente pelo simples fato de ele não ter sido exercido no passado. Dentre outras situações, isso se aplica também à hipótese de o locador aceitar receber os aluguéis de forma diversa da prevista no contrato de locação por um período (por exemplo, receber em dinheiro quando o contrato prevê depósito em conta) ou ao caso de o locador deixar de cobrar multa e juros pelo atraso de um ou mais aluguéis.
A tolerância, nesses casos, não gera ao locatário o direito de exigir tais situações, modificando obrigações contratuais.
Reajuste acumulado sim, mas cobrança retroativa não!
Todavia, o recebimento dos aluguéis sem atualização, especialmente quando expresso por escrito (por exemplo, mediante recibo de quitação), gera a expectativa legítima de que, naquele período, não haveria atualização. Assim, não pode o locador exigir o pagamento do reajuste de forma retroativa, incidente sobre prestações já quitadas.
Foi exatamente o que decidiu o STJ, manifestando que, após longo período de inércia, o locador não poderia cobrar os reajustes retroativos, mas poderia exigir o reajuste nas parcelas futuras.
“Impedir o locador de reajustar os aluguéis pode provocar manifesto desequilíbrio no vínculo contratual, dado o congelamento do valor pelo tempo restante da relação locatícia. Em vista disso, a aplicação da boa-fé objetiva não pode chancelar desajustes no contrato a ponto de obstar o aumento do valor do aluguel pelo tempo de 20 anos. […]. A solução que mais se coaduna com a boa-fé objetiva é permitir a atualização do valor do aluguel a partir da notificação extrajudicial encaminhada ao locatário e afastar a cobrança de valores pretéritos“, concluiu o relator.
Em resumo, o fato de o locador não exigir o reajuste do aluguel anualmente, permitindo que o locatário continue a pagar o mesmo valor, sem atualização, pode retirar o direito dele exigir a cobrança atualizada dos aluguéis já pagos, porque foi gerada no locatário uma expectativa de quitação. No entanto, esta tolerância do locador não gera ao locatário direito de que nunca mais lhe seria exigido o valor com o reajuste acumulado.
*Texto publicado originalmente na coluna Painel Imobiliário do jornal Folha de Londrina (edição dos dias 02 e 03 de novembro de 2019).
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Boom dia Dr Gabriel
Aceitei prorrogar o reajuste de aluguel de jul22 para jan23. Agora, o inquilino quer rescindir o contrato (mais de um ano) sem penalidade. Má fé, se já havia a intenção!
Entendo que houve a quebra de um acordo, trato, contrato e portanto deve prevalecer a diferença de valores.
No caso não houve a perda da oportunidade, creio eu.
Olá, Aloiso! Muito obrigado por seu comentário e questionamento!
Pelo que você disse, realmente há uma quebra do contrato e, portanto, você poderia exigir as penalidades e encargos previstos no contrato.
Uma dica: observe que, se foi prevista multa para rescisão pelo inquilino, essa multa deve ser proporcional ao tempo restante para o final do prazo contratual, de acordo com o que determina o art. 4º da Lei do Inquilinato!
No mais, precisaríamos analisar o caso mais atentamente, e ter acesso ao contrato para conseguir orientá-lo com mais precisão.
Por isso, fique à vontade para entrar em contato diretamente e agendar um atendimento!
Doutor, moro de aluguel em uma casa desde 2017, no ano passado apenas foi que o proprietário ajustou o aluguel. Até aí tudo bem. Porém, nesse ano, ele quer fazer o ajuste do igpm de todos os anos anteriores até o atual. Isso vai aumentar em mais de 500 reais o aluguel. Essa cobrança de igpm que não foi feito antes, ela pode ser cobrada agora?
Olá Juliano! Obrigado por seu comentário!
Pela decisão do STJ, sim, o proprietário teria direito de exigir o reajuste de todos os anos anteriores, de forma acumulada. Esse aumento seria aplicado a partir do aluguel seguinte à exigência, ou seja, a partir da comunicação de que será exigido o aluguel reajustado.
Seguindo sua pergunta, o proprietário poderia fazer esse reajuste do IGPM de todos os anos anteriores até o atual, aumentando esse valor de R$500,00 no aluguel.
Mas lembrando que uma resposta exata varia de caso para caso, depende do que está previsto no contrato e também do entendimento dos Juízes que forem julgar a causa.
Se desejar uma análise precisa do seu caso, fique à vontade para entrar em contato diretamente e agendar um atendimento! 😉
Boa tarde Dr Gabriel
Estou em uma situação parecido com o da Havan e fiquei em duvida.
Faz anos que meu aluguel não sofre reajustes, entendi que não posso ser cobrado pelos alugueis já pagos, mas os futuros podem ser reajustas.
A duvida é, o locador pode aplicar todos os reajustes dos últimos anos, por exemplo 2016 10%, 2017 10% 2018 10% …, e somar toda esse valor no aluguel pago, ou ele pode reajustar apenas o ultimo índice, no caso o de 2022 que é de 8,25%.
Olá William! Muito obrigado por seu comentário!
Pela decisão do STJ, sim, o proprietário teria direito de exigir o reajuste de todos os anos anteriores, de forma acumulada. Esse aumento seria aplicado a partir do aluguel seguinte à exigência, ou seja, a partir da comunicação de que será exigido o aluguel reajustado.
Mas lembrando que uma resposta exata varia de caso para caso, depende do que está previsto no contrato e também do entendimento dos Juízes que forem julgar a causa!
Se desejar uma análise precisa do seu caso, fique à vontade para entrar em contato diretamente e agendar um atendimento! 😉
Tenho um inquilino que sempre atrasa o aluguel, posso cobrar juros e muita retroativa mês a mês?
Olá Ana!
Depende! Sei que parece brincadeira, mas realmente vai depender muito da situação, e vou tentar explicar resumidamente. Basicamente você pode ter três situações:
1) Se você forneceu recibos ressalvando que o valor pago não era o integral, a resposta é: SIM, você poderá cobrar multa, juros e correção de “retroativos”, conforme previsto no contrato;
2) Se você nunca deu quitação expressa, a resposta seria: POSSIVELMENTE SIM, desde que não fique configurada uma expectativa de que o inquilino nunca seria cobrado por esses atrasos, você poderá cobrá-lo disso;
3) Se você forneceu deu quitação expressa aos aluguéis pagos com atraso, por exemplo fornecendo recibo do pagamento sem nenhuma ressalva, a resposta será: PROVAVELMENTE NÃO, pois o inquilino terá provas de que você aceitou expressamente os pagamentos atrasados, sem multa/juros.
Sempre lembrando que uma resposta exata varia de caso para caso, depende do que está previsto no contrato, dos documentos e provas disponíveis e também do entendimento dos Juízes que forem julgar a causa!
Se desejar uma análise mais detalhada do seu caso, fique à vontade para entrar em contato diretamente e agendar um atendimento! 😉
Obrigado por seu comentário!
Em abril desse ano não recebemos notificação de reajuste do aluguel nem parte do proprietário e nem por parte da imobiliária. Agora em novembro, notificamos que vamos sair do apartamento em janeiro de 2023, e o proprietário disse que irá passar o valor do reajuste dos meses passados (abril a dezembro) para pagarmos ou descontar do caução. Ele pode fazer essa cobrança retroativa? Em que leis ele poderia se basear para justificar essa cobrança?
Olá Letícia! Obrigado por seu comentário/dúvida.
O reajuste do aluguel é automático quando está previsto no contrato, então não há necessidade de notificação.
O que pode acontecer (que é o objeto desse artigo) é o proprietário praticar atos que dêem a entender que ele não quer exigir o reajuste ou que está renunciando ao direito de reajustar. Isso pode acontecer, por exemplo, quando ele emite recibos sem ressalvas ou mesmo quando declara, por qualquer meio (e-mail, WhatsApp, etc.), que está aceitando os pagamentos sem reajuste. Quando isso fica implícito (o inquilino vai pagando sem reajuste, e o proprietário não vai falando nada…), precisa ter um período longo para isso ser entendido como um tipo de renúncia tácita (implícita) ao reajuste.
No seu caso, acredito que o pequeno período sem cobrança expressa pelo reajuste não seria suficiente para configurar essa renúncia, então, em teoria, ele poderia fazer a cobrança retroativa sim.
Tudo isso não está previsto expressamente em lei, mas é o que se tem decidido na Justiça com base na boa-fé e outros princípios que regem os contratos.
Sempre lembrando que uma resposta exata depende do que está previsto no contrato, dos documentos e provas disponíveis e também do entendimento dos Juízes que forem julgar a causa! Por isso, se desejar uma análise mais detalhada do seu caso, fique à vontade para entrar em contato diretamente e agendar um atendimento! 😉
Dr meu caso é parecido no mês do reajuste do aluguel não foi possível comunicar o inquilino, porém fui tentar conversar numa boa ver se consigo cobrar retroativo e eles não aceitam em pagar o retroativo somente o mês atual para frente por não ter previsão legal.
Olá Letícia! Obrigado por seu comentário!
Se o reajuste está previsto em contrato, não precisa de previsão legal para ser cobrado. E se você, como locadora, em nenhum momento disse que não iria exigir o reajuste e nem deu quitação dos pagamentos sem reajuste, o normal é que você tenha sim direito de exigir o pagamento dessa diferença, inclusive dos aluguéis já pagos. O problema é que quando o locador passa muito tempo sem exigir o reajuste, ele pode criar no locatário a expectativa de que os aluguéis pagos estão quitados, como escrevi no artigo. Então vai depender do que aconteceu exatamente no seu caso!
Sempre lembrando que uma resposta exata depende do que está previsto no contrato, dos documentos e provas disponíveis e também do entendimento dos Juízes que forem julgar a causa!
Por isso, se desejar uma análise mais detalhada do seu caso, fique à vontade para entrar em contato diretamente e agendar um atendimento! 😉
Gostaria de saber, tenho um contrato de aluguel desde 2017 e mesmo tento em contrato o reajuste somente pelo igpm, todo ano no vecimento do contrato o locatario vem até mim para negocias comigo e pegar os pagamento anual, houveram somente 3 anos que ele nao reajustou em comum acordo devido a pandemia e outras coisas, agora que o acumulado deu negativo, ele quer um aumento de 5%, não previsto em contrato, eu falei que temos que seguir o contrato que o certo era ele abaixar o aluguel conforme a taxa acumulada no vencimento do contrato, mas que eu amnteria o valor atual e a diferenca quitaria outra divida que tenho com ele que não é referente ao aluguel, o mesmo não aceitou e que agora vai cobrar os reajustes anteriores não cobrados desde o inicio do contrato, eu acredito que ele nao possa porque todos os anos sentamos e negociamos os reajustes, sendo que foram pouquissimas vezes que a taxa nao foi aplicada. Ele pode cobrar mesmo assim?
Olá, Josiane! Obrigado por seu comentário!
Como sempre, uma resposta concreta vai depender do contrato de vocês e da situação real, documentos que vocês tiverem, etc. Mas, de modo geral, se o reajuste foi feito em comum acordo, ele não pode ser simplesmente “desconsiderado” depois. Então, ele não deve poder e nem conseguir, se tentar, cobrar os reajustes que ele próprio aceitou não fazer. Mas como são situações que geram discussão, a orientação nesse tipo de caso é sempre o bom-senso e tentar um acordo. Em resumo, acredito que a sua atitude está correta!
Mais uma vez, lembro que uma resposta exata depende do que está previsto no contrato, dos documentos e provas disponíveis e também do entendimento dos Juízes que forem julgar a causa!
Por isso, se desejar uma análise mais detalhada do seu caso, fique à vontade para entrar em contato diretamente e agendar um atendimento! 😉
Olá doutor!
Tenho um contrato de locação cujo acordo de reajuste é de 10% ao ano baseado no valor do primeiro ano. E nos últimos 4 meses passados o aluguel que teria que ser automaticamente reajustado pela imobiliária não foi e agora eles querem que eu pague o retroativo desses 4 meses, preciso pagar ou a responsabilidade pelo não reajuste fica com a imobiliária?
Olá, Pedro! Obrigado por seu comentário!
Como sempre alerto, uma resposta concreta vai depender do contrato de vocês e da situação real, documentos que vocês tiverem, etc. Mas, de modo geral, é possível dizer que, se houve aceitação do pagamento (quitação), mesmo que isso tenha se dado de uma forma implícita, não seria possível à imobiliária cobrar novamente, e ela teria que arcar com esse prejuízo. Situação parecida seria a que a própria imobiliária emitiu os boletos sem o reajuste. Entendo que você não poderia ser obrigado a pagar agora, porque teria havido quitação. Porém, pode acontecer de ter havido algum tipo de aviso de que o pagamento era parcial, e nesse caso ficaria mais difícil defender a quitação.
Se desejar uma análise mais detalhada do seu caso, fique à vontade para entrar em contato diretamente e agendar um atendimento! 😉
Olá, Doutor! E quando o assunto é IPTU retroativo?
Sou locatária desde 2022 e todos os anos os IPTUs são parcelados em 10x e cobrados junto aos vencimentos de fev-nov. Paguei os boletos de 2023 normalmente sem nem contar a quantidade de parcelas de IPTU, confinando no sistema da imobiliária.
Geralmente os valores vêm com diferenças todos os meses por uma taxa a menos ou a mais. Sempre pago e nem reparo os detalhes, então quando vem mais barato pode ser porque parou de cobrar IPTU, quando vem mais caro pode ser a adição da taxa de incêndio, etc. Sempre pago sem reclamar.
Só que nesse vencimento de março de 2024, veio bem mais caro e como só vi o boleto hoje, dia 05, no dia do vencimento, paguei mesmo assim para não correr juros e multa, mas eles estão me cobrando 2 parcelas de IPTU RETROATIVO de 2023 além de todas as despesas normais.
Estão me cobrando em março de 2024 os IPTUs de vencimentos Out/23 e Nov/23. O boleto pago inclui os vencimentos de Mar/24 (Aluguel, condomínio e IPTU). Eu devo pedir ressarcimento dessas duas parcelas de 2023?
Quando fui olhar os boletos do ano passado agora a noite percebi que eles simplesmente pararam de cobrar o IPTU em Set/23. Isso significa que realmente essas parcelas deveriam ser pagas, mas eles podem me cobrar em 5 meses depois?
O contrato diz que os aluguéis e as taxas não pagas sofrem juros e multas se não pagos em dia, mas eles estão me cobrando o valor do ano passado sem juros e nem multa. Isso não significa que eles estão provando que o erro foi da imobiliária e que a quitação foi aceita nesses vencimentos como se nada houvesse a pagar?
A falta de pagamento de taxas implica em quebra de contrato por parte do locatário, mas nesse caso em que eu realmente confiei nos boletos que me foram enviados (e quitados) e agora eles me cobram 5 meses depois? A quebra de contrato vale para eles também?
Como posso proceder?
Olá, Luana! Obrigado por seu comentário!
Em princípio, a tese da impossibilidade da cobrança retroativa poderia ser aplicada também ao IPTU. Porém, é preciso atentar que essa ausência de cobrança, para poder garantir algum direito a quem não pagou, precisa dar a esse devedor uma legítima expectativa de que nunca seria cobrado. No seu caso, me parece que o período “sem cobrança” e o tempo para efetivarem essa cobrança foi pequeno.
Quanto à “quebra” do contrato, é algo mais complicado de responder sem conhecer o contrato e ter acesso aos documentos.
Lembro, como sempre, que uma resposta exata depende do que está previsto em contrato, dos documentos e provas disponíveis e também do entendimento dos Juízes que forem julgar a causa!
Por isso, se desejar uma análise mais detalhada do seu caso, fique à vontade para entrar em contato diretamente e agendar um atendimento! 😉