Ação de Despejo por falta de pagamento: o que o locador precisa saber

A inadimplência no pagamento do aluguel e encargos da locação é uma das situações mais comuns que levam à propositura de uma ação de despejo. Essa medida judicial é o meio legal para o locador recuperar a posse do imóvel em caso de falta de pagamento, garantindo seus direitos conforme a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Neste artigo, vamos detalhar o procedimento, as hipóteses de cabimento e as possibilidades de liminar da ação de despejo por falta de pagamento.

Quando cabe a ação de despejo por falta de pagamento?

A ação de despejo por falta de pagamento é cabível sempre que o inquilino deixa de cumprir com a obrigação de pagar o aluguel ou os encargos previstos no contrato, como condomínio, IPTU, água e energia elétrica. Para ingressar com a ação, é necessário que:

1. O imóvel esteja ocupado em razão de um contrato de locação, independentemente de ser formalizado por escrito ou verbalmente e também de estar ou não vigente por prazo determinado;
2. O locatário esteja inadimplente com o aluguel ou algum encargo, sendo recomendável que o locador comprove a existência da dívida, normalmente por meio de recibos, boletos ou extratos financeiros.

Antes de propor a ação, é indicado que o locador notifique extrajudicialmente o locatário, dando a ele uma última oportunidade de regularizar os débitos. Embora não seja obrigatório, esse passo demonstra boa-fé e pode facilitar a condução do processo.

• Leia mais sobre ação de despejo e outras hipótese em que o locador pode exigir a desocupação do imóvel.

Procedimento da ação de despejo por falta de pagamento

1. Petição inicial:
   O processo se inicia com a apresentação de uma petição ao Juiz, onde o locador expõe os fatos e solicita a desocupação do imóvel. A petição deve conter os documentos básicos, como o contrato de locação e o comprovante de inadimplência.
2. Purgação da mora, com depósito judicial da dívida:
   Nos casos de despejo por falta de pagamento, a Lei do Inquilinato permite que o locatário permaneça no imóvel caso realize o pagamento integral do débito no prazo de 15 dias após a citação. Esse pagamento deve incluir o aluguel em atraso, encargos contratuais e eventuais despesas processuais e honorários advocatícios.
3. Defesa e procedimento:
   Se o inquilino não quitar a dívida nem desocupar o imóvel voluntariamente, terá oportunidade de apresentar sua defesa e alegações. Nessa oportunidade, o inquilino pode comprovar a quitação dos débitos ou outra razão para que o despejo não aconteça.
4. Desocupação voluntária ou forçada:
   Ao final do processo, ou por meio da concessão de despejo liminar em algumas hipóteses, se o inquilino não quitar a dívida e nem desocupar o imóvel voluntariamente, será realizado o despejo forçado. A ordem é cumprida por meio de Oficial de Justiça, com apoio policial, se necessário.

Liminar na ação de despejo por falta de pagamento

Um dos direitos que a lei assegura ao locador é a possibilidade de solicitar uma liminar para desocupação imediata do imóvel. O juiz poderá conceder essa medida em algumas hipóteses previstas no art. 59, §1º, da Lei do Inquilinato, dentre elas a falta de pagamento, mas desde que:

1. O contrato não pode ter qualquer garantia locatícia (caução, fiança etc.); e,
2. O locador deve prestar caução no valor equivalente a três meses de aluguel, como garantia para eventuais prejuízos sofridos pelo locatário.

• Leia mais sobre as garantias do contrato de locação.

O que acontece após a desocupação?

Com a desocupação do imóvel, o locador poderá utilizar o bem novamente ou destiná-lo a uma nova locação. No entanto, a recuperação da posse não extingue a obrigação do inquilino de quitar os débitos. Se não houver pagamento do valor da dívida no decorrer do processo, o locador iniciará a execução do débito na mesma ação ou em ação separada, com penhora de bens do inquilino para saldar o prejuízo.

Conclusão

A ação de despejo por falta de pagamento é uma ferramenta essencial para proteger os direitos do locador diante da inadimplência do inquilino. No entanto, o procedimento exige atenção aos detalhes legais e condução com o devido suporte de um advogado especializado em Direito Imobiliário.

Além disso, para evitar prejuízos com o despejo, é necessário cuidado na negociação e elaboração do contrato de locação. O prazo do contrato, a previsão (ou não) de garantia locatícia e outros aspectos podem ser decisivos na efetividade e rapidez da ação de despejo.

• Entenda as consequências da estipulação de diferentes prazos do contrato de locação.

Dessa forma, a assistência por um especialista é essencial para garantir que a medida seja eficaz, respeitando os direitos das partes envolvidas e reduzindo possíveis prejuízos.